Cómo pagar el impuesto municipal de plusvalía en Madrid
Por David Fernández García, abogado · Colegiado n.º 104099 del ICAM
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La plusvalía municipal la paga el heredero, no la herencia en abstracto, y solo por los inmuebles urbanos. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se solicita en tiempo. Y desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularla: el contribuyente puede aplicar la que le resulte más favorable.
Esa última posibilidad es la que más dinero deja sobre la mesa. En herencias de inmuebles comprados hace pocos años, o adquiridos en la etapa alta del ciclo inmobiliario, el método de cálculo real suele arrojar una cuota sensiblemente inferior al objetivo, y en algunos casos elimina el impuesto por completo.
¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?
Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo —no de la construcción— entre la fecha en que el fallecido adquirió el inmueble y la fecha de su fallecimiento.
De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. La primera, que las fincas rústicas no tributan por este impuesto. La segunda, que lo relevante no es cuánto vale el piso, sino qué proporción de su valor catastral corresponde al suelo: en un ático de un edificio de veinte plantas esa proporción es pequeña; en un chalé, muy alta.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
El sujeto pasivo es el adquirente, es decir, cada heredero o legatario que reciba el inmueble, en proporción a lo que reciba. No la paga el fallecido ni se descuenta automáticamente del caudal, aunque en la práctica es habitual y razonable acordar que se abone con cargo a la herencia antes del reparto.
Si el inmueble se adjudica a un solo heredero, la plusvalía es suya. Si queda en proindiviso entre varios, cada uno responde de su cuota.
¿Cuál es el plazo para declararla?
Seis meses desde el fallecimiento. A diferencia de las transmisiones entre vivos —donde el plazo es de treinta días hábiles desde la escritura—, en las herencias el plazo se cuenta desde la muerte del causante, no desde que se firma la aceptación.
Cabe solicitar una prórroga que amplía el plazo hasta un año desde el fallecimiento, y conviene pedirla siempre que la herencia no vaya a estar cerrada a tiempo: es gratuita en el sentido de que evita el recargo, y se solicita ante el ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo se calcula? Los dos métodos
El Tribunal Constitucional anuló en 2021 el sistema de cálculo anterior, y el Real Decreto-ley 26/2021 lo sustituyó por un modelo con dos vías alternativas. El contribuyente puede elegir la que le resulte más ventajosa:
- Método objetivo. Se toma el valor catastral del suelo en la fecha del fallecimiento y se multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes se actualizan cada año.
- Método real. Se calcula el incremento efectivamente producido, por diferencia entre el valor de adquisición del inmueble por el causante y su valor en la transmisión hereditaria, aplicando a esa diferencia la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.
Sobre la base que resulte se aplica el tipo de gravamen que fije la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, con el máximo legal del 30 %.
Comparar los dos métodos antes de presentar es la primera comprobación que hacemos en cualquier herencia con inmuebles. No es infrecuente que la diferencia entre uno y otro se cuente en miles de euros.
¿Y si el inmueble no ha subido de valor?
Entonces no hay impuesto. La ley declara no sujetas las transmisiones en las que se acredite que no ha existido incremento de valor del terreno. Es un supuesto real, no teórico: los inmuebles adquiridos entre 2006 y 2008 y transmitidos por herencia en los años siguientes con frecuencia no habían recuperado su valor.
La carga de acreditarlo recae en el contribuyente, y se hace comparando los títulos: la escritura de adquisición del causante y el valor declarado en la herencia. Por eso conviene localizar la escritura de compra antes de presentar nada, aunque sea de hace cuarenta años.
¿Hay bonificación por herencia en Madrid?
Sí. El Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación escalonada según el valor catastral del suelo, que alcanza hasta el 95 % para la vivienda habitual del fallecido cuando la adquieren su cónyuge, sus descendientes o sus ascendientes. El porcentaje desciende por tramos a medida que aumenta el valor catastral del suelo.
Tres advertencias sobre ella. La primera: hay que solicitarla, no se aplica de oficio, y debe pedirse dentro del plazo de declaración. La segunda: exige mantener la propiedad durante los cinco años siguientes al fallecimiento; si se vende antes, hay que devolver lo bonificado. La tercera: cada municipio tiene su propia ordenanza, de modo que la bonificación de Madrid capital no sirve para un inmueble situado en Getafe o en Alcobendas.
¿Cómo se declara y qué documentación hace falta?
En Madrid capital la plusvalía se declara ante la Agencia Tributaria municipal, por vía telemática o presencial. Hay que aportar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia o el documento privado, el certificado de defunción, el certificado de actos de última voluntad, el testamento o el acta de declaración de herederos, y el título de adquisición del inmueble por el causante.
Ese último documento —la escritura por la que el fallecido compró o heredó en su día— es el que más veces falta y el que decide si puede aplicarse el método real o acreditarse la no sujeción. Merece la pena buscarlo antes que ningún otro.
¿Qué relación tiene con el resto de impuestos de la herencia?
La plusvalía municipal es independiente del Impuesto sobre Sucesiones y se liquida ante una administración distinta, con su propio plazo y su propio expediente. Que la Comunidad de Madrid bonifique el 99 % del Impuesto de Sucesiones no afecta en nada a la plusvalía, que es municipal.
Y hay un tercer impuesto que aparece más tarde: si el inmueble heredado se vende, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF. La plusvalía municipal satisfecha por la herencia forma parte del valor de adquisición a efectos de ese cálculo, de modo que conviene conservar el justificante de pago.
¿Qué errores salen más caros?
- Dejar pasar los seis meses sin solicitar la prórroga, cuando ya se sabía que la herencia no iba a estar repartida.
- Presentar por el método objetivo sin haber calculado el real, que en inmuebles de adquisición reciente suele ser más favorable.
- No buscar la escritura de compra del causante y perder por ello la posibilidad de acreditar que no hubo incremento de valor.
- Olvidar solicitar expresamente la bonificación por vivienda habitual, que no se aplica sola.
- Vender el inmueble antes de cinco años sin haber calculado lo que cuesta perder esa bonificación.
- Dar por hecho que, si el Impuesto de Sucesiones sale casi a cero por la bonificación autonómica, la plusvalía también. Son impuestos distintos y administraciones distintas.
- Declararla en el ayuntamiento equivocado: se paga donde está el inmueble, no donde residía el fallecido.
Si prefiere que la parte fiscal de la herencia vaya coordinada desde el principio —Sucesiones, plusvalía de cada municipio y previsión del IRPF futuro—, así trabajamos la tramitación de herencias.
