Herencia de hipoteca

Heredar una vivienda con hipoteca significa heredar el inmueble y también la deuda del préstamo que el fallecido tenía pendiente. El banco no pierde su garantía por el fallecimiento: la hipoteca sigue gravando la vivienda y la deuda pasa a los herederos.

Lo esencial

• La deuda hipotecaria se transmite a los herederos junto con el resto de la herencia (arts. 659 y 661 del Código Civil).
• Si acepta pura y simplemente, responde de las deudas también con su patrimonio personal (art. 1003 CC).
• Si duda de que la herencia cubra las deudas, puede aceptar a beneficio de inventario o renunciar.
• Antes de nada, compruebe si el préstamo tenía un seguro de vida o de amortización que lo cancele.
• La deuda pendiente se resta de la base del Impuesto sobre Sucesiones.

Primer paso: averiguar si hay seguro

Muchas hipotecas llevan asociado un seguro de vida cuyo beneficiario es el banco. Si existe y está en vigor, la aseguradora paga el capital pendiente (total o parcialmente) y la vivienda queda libre o con menos deuda. Para saberlo, solicite el certificado del Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento, que se pide junto al de últimas voluntades, y revise la escritura del préstamo y los recibos del fallecido. Pida también al banco un certificado de deuda pendiente a fecha del fallecimiento.

Las tres opciones del heredero

1. Aceptar pura y simplemente

Es la opción habitual cuando el valor de la vivienda supera con holgura la deuda. El heredero se convierte en deudor y responde con los bienes heredados y con los suyos propios (art. 1003 CC). Si la vivienda vale menos que la deuda (o hay otras deudas), el riesgo es real.

2. Aceptar a beneficio de inventario

El heredero solo responde de las deudas hasta donde alcancen los bienes de la herencia (art. 1023 CC). Exige hacer un inventario ante notario en los plazos legales (arts. 1010 a 1017 CC). Es la opción prudente cuando no se conoce bien el patrimonio o las deudas del fallecido. Más información en herencia con deudas.

3. Renunciar

Se renuncia a toda la herencia, no solo a la vivienda: no se puede aceptar lo bueno y rechazar la hipoteca (art. 990 CC). La renuncia se hace ante notario (art. 1008 CC). Ojo: si renuncian todos los herederos de un grado, la herencia pasa a los siguientes (por ejemplo, a los nietos), que tendrán que decidir a su vez.

Si un acreedor quiere que se decida ya, puede pedir al notario que requiera al heredero para que acepte o renuncie en 30 días naturales; si no contesta, se entiende que acepta pura y simplemente (art. 1005 CC). No ignore esos requerimientos.

Si hay varios herederos

Mientras no se reparte la herencia, la deuda es de todos. Después de la partición, el banco puede reclamar el total a cualquiera de los herederos que haya aceptado pura y simplemente (art. 1084 CC), aunque la vivienda se haya adjudicado a otro. Por eso, si la vivienda se adjudica a un solo heredero que asume el préstamo, conviene que el banco consienta el cambio de deudor y libere a los demás (art. 1205 CC). Sin ese consentimiento, frente al banco siguen respondiendo todos.

Qué hacer con el banco

• Comunique el fallecimiento y aporte la documentación sucesoria cuando la tenga (certificados de defunción y últimas voluntades, testamento o declaración de herederos).
• Siga pagando las cuotas mientras se tramita la herencia. Los impagos acumulados pueden dar lugar al vencimiento anticipado del préstamo y a la ejecución de la vivienda.
• Si el heredero que se queda la vivienda quiere asumir el préstamo, negocie la subrogación: el banco estudiará su solvencia y puede exigir condiciones.
• Si prefieren vender, la deuda se cancela con el precio en el momento de la firma y después se cancela la hipoteca en el Registro. Ver vender un piso heredado.

Impuestos

En el Impuesto sobre Sucesiones, las deudas del fallecido debidamente acreditadas, incluido el capital pendiente de la hipoteca, se restan del valor de los bienes (art. 13 de la Ley 29/1987). En la Comunidad de Madrid, además, hijos y cónyuge tienen una bonificación del 99 % en la cuota. Si la vivienda es urbana, hay que presentar también la plusvalía municipal, y cambiar la titularidad del IBI.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme la vivienda y que el banco cobre del resto de la herencia?

Sí, si los herederos lo acuerdan en la partición: por ejemplo, se paga la deuda con el dinero de las cuentas y se adjudica la vivienda libre de cargas. Es una decisión de reparto, no algo que el banco pueda imponer.

¿Qué pasa si nadie paga la hipoteca durante la herencia?

Los intereses siguen corriendo y, si se acumulan impagos, el banco puede reclamar la deuda completa y ejecutar la vivienda. Los herederos que acepten responderán además de la parte que no cubra la subasta.

El fallecido era avalista de una hipoteca ajena. ¿Heredo el aval?

Sí, la fianza también se transmite a los herederos (art. 1257 CC). Conviene averiguarlo antes de aceptar; el CIRBE del Banco de España ayuda a detectarlo.

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Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 1 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.