¿Qué pasa cuando un coheredero usa en exclusividad una casa o piso?

Es frecuente que uno de los coherederos esté ocupando la casa a la muerte del fallecido, bien sea porque convivía con él o, porque se cree con algún tipo de derecho a a usar esa vivienda, acompañada de algún tipo de justificación imaginaria que sustenta tal supuesto derecho, que en la mayoría de los casos es inexistente.

Sabemos que desde el fallecimiento hasta la partición se constituye una comunidad hereditaria regida por el régimen de comunidad de bienes amparada y regulada por el Código Civil. Pues bien, entre otros, principios, la normativa impide la exclusión en el uso sin título que lo justifique. En este sentido. el uso exclusivo del inmueble por parte de uno o varios coherederos colisiona con ese principio rector de la Comunidad hereditaria.

Uso exclusivo prohibido

El artículo 394 del Código Civil reza: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”

Esto es, ningún comunero hereditario puede privar a los demás del uso.

Si existiera un uso exclusivo, permitido por todos los herederos, generaría un deber de compensación a favor de la masa hereditaria o, en su caso, de los demás coherederos en proporción a sus cuotas. Esta compensación se debe realizar según acuerdo de las partes, y en defecto de acuerdo, en base al valor del mercado. Se podrán aplicar deducciones admisibles como los gastos necesarios de conservación y tributos sobre el inmueble efectivamente soportados por el usuario y acreditados.

Posibles excepciones

Existe la excepción de que cuando el testamento asigna por legado específico a uno de los herederos un determinado bien, este no forma parte de la comunidad hereditaria aunque sí de la herencia yacente. Es lógico, pues los frutos y disfrute van a ir asignados a una determinada persona o a un conjunto de ellas. No sería razonable que los demás disfrutaran del bien cuando el testador dispuso en su testamento la intención de que lo lo hicieran uno o varios de ellos.

Así, por ejemplo, la renta por el alquiler de una vivienda con contrato establecido por el testador que se ha producido entre la muerte del testador y la asignación definitiva, irá al legatario legítimo. En paralelo, ese legatario no deberá rendir cuentas a los herederos si está ocupando el inmueble en el momento del fallecimiento del titular.

Otra cosa bien distinta es que se quiera anticipar a ese uso. En este caso, debe esperar a la asignación definitiva vía notarial o por Juzgado.

Acciones por los demás herederos

Si alguno de los coherederos no está de acuerdo con el uso exclusivo, debe remitir una notificación fehaciente al ocupante para manifestarle su oposición. De no hacerlo, puede interpretarse que se ha otorgado un permiso tácito. Esto sentará pruebas para la posterior acción de desahucio, por falta de título válido en el uso y disfrute de la vivienda.

Este escrito debe ser claro en la manifestación de ocupación, a la vez que se exija una compensación por el uso, y las consecuencias de no poner a disposición de los demás herederos el inmueble.

Recomendamos que este proceso sea dirigido por un abogado experto en herencias, a fin de no dar pasos en falsos que pueda perpetuar el uso ilegítimo del inmueble. En DF Abogados, solventamos este tipo de conflictos y tramitamos su herencia para que pueda disfrutar de los bienes que le corresponden cuanto antes. Llámenos al 64499084 para concertar una cita previa. Estamos ubicados en Madrid, en la calle Poeta Joan Maragall 9 y en Goya 141.