¿Qué precio del piso debe constar en la escritura de herencia?

La escritura pública de herencia es un documento esencial para formalizar la transmisión de bienes inmuebles a los herederos. Uno de los puntos más relevantes, y a menudo controvertidos, es la determinación del precio o valor que debe consignarse en la escritura. Esta cuestión, de gran importancia fiscal y legal, requiere un análisis detallado para evitar contingencias tributarias y conflictos futuros.

1. Valoración del inmueble en la escritura de herencia

En España, y en otros sistemas jurídicos con normativas similares, el valor del inmueble que se inscribe en la escritura de herencia debe reflejar su valor de mercado en el momento del fallecimiento del causante. Este valor es crucial, ya que sirve de base para el cálculo de diversos impuestos, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y las Plusvalías municipales (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Sin embargo, ¿qué significa realmente “valor de mercado”? Este concepto jurídico-fiscal hace referencia al precio que el inmueble podría alcanzar en una compraventa entre partes independientes en condiciones normales de mercado.

2. Consecuencias fiscales de un valor incorrecto

Declarar un valor inferior al real puede generar consecuencias graves. La administración tributaria tiene la facultad de comprobar el valor consignado en la escritura y, si considera que es inferior al valor real de mercado o de los índices oficiales, puede emitir una liquidación complementaria con sanciones e intereses. Por ello, se recomienda utilizar métodos objetivos para justificar el valor:

• Valor catastral ajustado: Algunas comunidades autónomas permiten calcular el valor de referencia del inmueble mediante coeficientes que multiplican el valor catastral.
• Tasaciones oficiales: Encargar una tasación por parte de un experto independiente puede aportar seguridad jurídica.
• Valor de referencia de la Dirección General del Catastro: Desde 2022, en España se utiliza este valor como base imponible para calcular algunos impuestos, incluyendo el ISD.

Por el contrario, declarar un valor superior al de mercado puede implicar un incremento innecesario de las cargas fiscales, especialmente si los herederos tienen previsto transmitir el inmueble a corto plazo. En este caso, el exceso de valoración podría traducirse en una mayor base imponible para el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por ganancia patrimonial.

Se declara un valor superior, en escenarios en los que el precio de los inmuebles sufre un incremento seguro y significativo. Es el caso de plazas como Madrid, Barcelona, y otras grandes capitales de provincias españolas.

3. Valor nominal y valor real: diferencias clave

Algunos herederos creen que basta con inscribir el valor nominal que figura en el testamento o el último precio de compraventa registrado en el inmueble. Sin embargo, el valor nominal es irrelevante a efectos fiscales si no se ajusta al valor real de mercado. Por ello, la escritura debe reflejar un valor que sea coherente tanto con el mercado inmobiliario como con los criterios administrativos.

4. Estrategias legales para evitar conflictos

• Asesoramiento profesional: Contar con un abogado de herencias o un asesor fiscal garantiza una correcta valoración y evita problemas con la Agencia Tributaria.
• Negociación entre herederos: En casos de discrepancia, se recomienda llegar a un acuerdo previo sobre el valor a declarar, respaldado por una tasación independiente.
• Consulta de valoraciones administrativas previas: Algunas administraciones ofrecen herramientas online para calcular el valor de referencia.

5. Conclusión: Seguridad jurídica y fiscalidad equilibrada

El precio que se consigna en la escritura de herencia no es un dato arbitrario. Debe reflejar un valor de mercado adecuado para evitar problemas fiscales a la hora de venderlo en el futuro. No pensemos solo en nosotros mismos, sino en nuestros propios herederos.