El derecho de habitación viene a ser el derecho real por el que el habitacionista tiene opción a ocupar el espacio de la vivienda que necesite para sí mismo y para su familia, con la limitación de que no puede vender el derecho ni ser embargado. Este derecho real es equivalente al usufructo, con la diferencia de que no puede enajenar el derecho. Además es un derecho personal: solo pueden disfrutar él y su familia. Por consiguiente, no puede cedérselo a otro, ni por alquiler, lo que sí permite el usufructo.

Lo que constituye un beneficio para el titular del derecho, otorgándole techo de por vida, es un quebradero de cabeza para el resto. El testador, de buena fe, otorga un legado a alguien para asegurarse que en el futuro no tendrá problemas habitacionales. Precisamente por eso, porque a menos que renuncie, nadie le podrá privar de su derecho.

Pero el resto de los coherederos, porque es un derecho que se otorga cuando la nuda propiedad la ostentan otros -incluso el propio habitacionista en comunidad de bienes o de herederos-, han de respetar ese derecho de uso. Se manifiesta en que estos pueden usar el inmueble pero respetando las necesidades del poseedor del derecho, de tal forma que si este necesita todo el espacio para su familia, no podrán ejercer su propiedad.

Y lo más preocupante, aparte del uso, es que dificulta el proceso de venta. No hay muchos inversores que quieran esperar a que el habitacionista fallezca, o renuncie (a título gratuito u oneroso) a su derecho. Los demás coherederos, pues, han heredado papel mojado. Una nuda propiedad que seguramente sí que disfruten sus propios herederos.

¿Cuál es la solución?

Realmente no hay solución para los coherederos más que negociar con el que ostenta el derecho de habitación para que renuncie y el inmueble se pueda vender con normalidad.

La otra posibilidad, remota, es intentar impugnar el testamento porque el legado del derecho de habitación perjudique a la legítima de los demás herederos. Hay que tener en cuenta que el derecho de habitación se cuantifica con un valor económico, exactamente se le atribuye el 75% del valor del usufructo correspondiente. Y este a su vez se calcula con la regla del 89.

Si hay exceso de atribución en el testamento, esa cláusula se dará por no puesta. Por eso, el testador debe asesorarse de forma conveniente con un abogado experto en Herencias y Testamentos, para no cometer errores que invaliden la plasmación de sus deseos.

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