El problema del derecho de habitación en la herencia

El testamento deja a alguien el derecho a vivir en la casa, y los demás heredan una propiedad que no pueden usar ni vender con normalidad. El derecho de habitación protege a quien lo recibe, pero suele bloquear la vivienda durante años.

Respuesta rápida

• El derecho de habitación permite ocupar las piezas de la casa que necesiten el titular y su familia (art. 524 del Código Civil).
• Es personalísimo: no se puede alquilar ni ceder a otro (art. 525 CC).
• Los herederos son propietarios, pero deben respetarlo, y vender la casa con ese derecho vigente es difícil y barato.
• Si el derecho perjudica la legítima de los demás, puede reducirse; salvo el que se deja a un legitimario con discapacidad sobre la vivienda habitual, que no computa para la legítima (art. 822 CC).
• La salida habitual es negociar su renuncia o su sustitución por dinero.

Qué es el derecho de habitación

Es un derecho real sobre la casa de otro: el habitacionista puede ocupar las habitaciones que necesite para sí y para su familia (art. 524 CC). Se parece al usufructo, pero es más limitado: no da derecho a cobrar rentas ni a alquilar la casa, y no se puede transmitir a otro por ningún título (art. 525 CC). Dura lo que diga el testamento; si no dice nada, normalmente es vitalicio.

Por qué bloquea la vivienda

• Los propietarios no pueden disponer de la casa como libre mientras exista el derecho.
• Pocos compradores quieren una casa que no pueden ocupar, así que el precio cae mucho.
• Los gastos de propiedad siguen corriendo para los herederos, y a menudo hay discusión sobre quién paga qué.

Qué salidas tienen los herederos

1. Negociar su renuncia o su sustitución

Es la vía más frecuente. El titular renuncia a cambio de un capital, de una renta o de otra vivienda, y la casa se vende libre. Para negociar conviene saber cuánto vale el derecho: a efectos fiscales se valora en el 75 % del valor del usufructo equivalente, que a su vez depende de la edad del titular (art. 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones).

2. Comprobar si perjudica la legítima

Si el valor del derecho, sumado a lo demás que recibe su titular, excede de lo que el testador podía dejarle libremente, la disposición puede reducirse en lo que perjudique a la legítima de los demás herederos forzosos (arts. 817 y 820 CC). Hay una excepción importante: el derecho de habitación sobre la vivienda habitual a favor de un legitimario con discapacidad no computa para el cálculo de las legítimas (art. 822 CC).

3. Vender la nuda propiedad

Los herederos pueden vender la casa respetando el derecho, sabiendo que el precio será bajo. Suele tener sentido solo cuando el titular es de edad avanzada o cuando hay comprador interesado en esperar.

Preguntas frecuentes

¿Quien tiene el derecho de habitación puede alquilar la casa?

No. El derecho de habitación no se puede arrendar ni traspasar (art. 525 CC).

¿Es lo mismo que el usufructo?

No. El usufructuario puede alquilar y cobrar las rentas; el habitacionista solo puede vivir en la casa. Ver el usufructo en la herencia.

¿Y si quien vive en la casa no tiene ningún derecho?

Entonces no es un habitacionista, sino un coheredero que usa la casa en exclusiva, y la situación es distinta. Ver coheredero que usa la casa en exclusiva.

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Texto revisado por David Fernández García, abogado del ICAM (n.º 104099), en octubre de 2026. Información general que no sustituye al estudio de un caso concreto.