Herencia con inmuebles en varias comunidades autónomas: qué ley y qué impuesto
Por David Fernández García, abogado · Colegiado n.º 104099 del ICAM
Es habitual que una herencia incluya el piso de Madrid, un apartamento en la costa y la casa del pueblo en otra comunidad autónoma. Muchos herederos piensan que cada inmueble sigue las reglas del lugar donde está. No es así: la ley civil y el impuesto se deciden por la persona del fallecido, no por la situación de los bienes.
En resumen
- La ley que decide quién hereda y cuánto es la ley personal del fallecido, determinada por su vecindad civil, y se aplica a todos sus bienes (arts. 9.8 y 16 del Código Civil).
- El Impuesto de Sucesiones se rige por la normativa de la comunidad autónoma donde el fallecido tuvo su residencia habitual durante más días de los últimos cinco años.
- Los tributos locales, como la plusvalía municipal, se pagan en cada ayuntamiento donde haya un inmueble urbano.
La ley civil: la vecindad civil del fallecido
España tiene varios Derechos civiles propios: el común y los de Cataluña, Galicia, Aragón, Navarra, País Vasco y Baleares, con reglas distintas sobre legítimas, derechos del viudo o pactos sucesorios. La herencia se rige por la ley correspondiente a la vecindad civil del fallecido, y esa ley se aplica a toda la herencia, esté donde esté cada bien. Un madrileño de vecindad civil común con una casa en Galicia hereda por el Código Civil; un catalán con un piso en Madrid, por el Derecho civil catalán.
La vecindad civil no depende solo de dónde se vive: se adquiere por nacimiento, por residencia continuada durante los plazos legales o por declaración (art. 14 CC). Conviene comprobarla, porque cambia legítimas y derechos del viudo.
El impuesto: la residencia del fallecido
El Impuesto sobre Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas. Se aplica la normativa de la comunidad donde el fallecido tuvo su residencia habitual durante el mayor número de días de los cinco años anteriores al fallecimiento, y por todos los bienes, estén donde estén. Si residía en Madrid, los herederos aplican las reducciones y la bonificación madrileñas también por el apartamento de la costa. Véase pagar el Impuesto de Sucesiones en Madrid.
Lo que sí se paga en cada sitio
- Plusvalía municipal en cada ayuntamiento donde haya un inmueble urbano. Véase plusvalía municipal.
- Cambio de titularidad del IBI y de los suministros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de cada finca.
Un solo notario para todo
La escritura de aceptación y adjudicación puede otorgarse ante cualquier notario de España e incluir todos los inmuebles, estén donde estén. No hace falta una escritura por comunidad.
Preguntas frecuentes
Mi padre se mudó a otra comunidad hace dos años. ¿Qué impuesto se aplica?
La normativa de la comunidad donde residió más días en los últimos cinco años, que puede no ser la última. Es un punto que conviene documentar con el empadronamiento y otras pruebas de residencia.
¿Y si el fallecido tenía vecindad civil foral y vivía en Madrid?
La ley civil sería la foral y el impuesto, el de Madrid. Son dos cuestiones distintas y conviene analizarlas por separado.
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Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 29 de septiembre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.
