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Vendemos el piso o la casa heredada con todos los herederos de acuerdo, y le sacamos del proindiviso cuando no lo están. Nadie está obligado a permanecer en la indivisión.
A quién va dirigido
Tres o cuatro herederos que viven en sitios distintos, un piso vacío que sigue generando gastos, IBI y comunidad. La venta no avanza porque coordinar firmas y visitas es un trabajo, y nadie lo asume.
Basta con que un copropietario se niegue para que el inmueble quede inmovilizado. No es cierto que haga falta unanimidad para salir: lo que hace falta es plantearlo bien.
El que ocupa no tiene prisa. Los demás pagan su parte de los gastos de un bien del que no disfrutan. Es la situación que más se enquista y la que más conviene atacar pronto.
Se puede vender la cuota hereditaria o la cuota de propiedad sin esperar a los demás, con las cautelas propias de esa operación y respetando el derecho de adquisición preferente que la ley reconoce a los otros comuneros o coherederos.
El procedimiento
Antes de vender hay que poder vender: escritura de aceptación y adjudicación otorgada, impuestos liquidados e inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Sin esto no hay comprador ni notario que cierre la operación.
Cargas, hipoteca pendiente, arrendatarios, ocupación por un coheredero, derechos de habitación o usufructos del viudo, y estado de las cuotas de comunidad y del IBI. Es lo que determina el precio y quién puede firmar.
Valoración, encargo de venta, coordinación de todos los herederos y de sus apoderados, revisión del contrato de arras y de la escritura, y reparto del precio conforme a las cuotas. Con poderes bien otorgados no hace falta que estén todos presentes.
Cuando el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno abonando a los demás el exceso en dinero. Es la salida más rápida cuando uno de los copropietarios quiere quedárselo y tiene con qué.
Basta que un solo copropietario la pida para que el bien se venda y se reparta el precio. En el ámbito de la herencia, la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños puede pedirla un solo heredero.
Es la vía de quien no quiere esperar ni pleitear. Se vende la participación, no el piso entero. Conviene hacerlo con el cálculo delante: lo que se gana en rapidez se paga en precio.
La base legal
| Regla | Qué dice | Norma |
|---|---|---|
| Nadie queda atrapado | Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Solo cabe pactar la indivisión por tiempo determinado no superior a diez años, prorrogable. | Art. 400 CC |
| Cosa indivisible | Si la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio. | Art. 404 CC |
| En la partición hereditaria | El bien indivisible puede adjudicarse a uno abonando a los otros el exceso en dinero; y basta que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. | Art. 1062 CC |
Antes de firmar unas arras. Si el inmueble todavía no está inscrito a nombre de los herederos, o si falta la liquidación del impuesto, la operación no se puede cerrar en la fecha pactada y las arras se vuelven contra el vendedor. Este es el error que más veces hemos visto deshacer una venta ya cerrada.
Honorarios
La primera consulta de valoración no se factura. Le decimos qué salida tiene su caso —venta de acuerdo, extinción de condominio, acción de división o venta de cuota— y qué implica cada una.
Si decide encargárnoslo, recibe un presupuesto cerrado por escrito antes de empezar, y cabe fraccionar el pago por fases. Los gastos de notaría, registro, tasación e impuestos son ajenos a los honorarios y se le anticipan también por escrito.
Dudas frecuentes
No. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si el piso es indivisible y no hay acuerdo, se puede pedir la extinción del condominio y, en su caso, la venta con reparto del precio.
Sí, con matices. Puede transmitir su cuota, pero los demás comuneros o coherederos tienen un derecho de adquisición preferente que hay que respetar y notificar correctamente. Hacerlo mal invalida la operación.
Al revés: normalmente hay que liquidar el impuesto y tener el inmueble inscrito para poder vender. En la práctica se planifican las dos cosas a la vez para no perder ni el plazo fiscal ni el comprador.
El uso exclusivo de un bien común por un copropietario no es gratuito frente a los demás y no impide pedir la división. La vía y los tiempos dependen del título con el que ocupe.
No. Somos abogados, no compradores. Cuando el cliente quiere liquidez inmediata le explicamos qué implica vender la cuota a un tercero y con qué descuento se opera en el mercado, para que decida con el número delante.
La hipoteca se cancela con cargo al precio en el momento de la venta, con la coordinación previa con el banco. Es un trámite habitual, pero hay que preverlo antes de firmar arras.
Para leer antes de llamar
Los preceptos citados corresponden al Código Civil en su redacción vigente. Esta página es información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.
Díganos cuántos herederos son, si el inmueble ya está inscrito a nombre de ustedes y quién se opone. Le decimos qué salida tiene y en cuánto tiempo.
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