Las propiedades inmobiliarias, como pisos, terrenos, chalets y locales comerciales, suelen ser uno de los activos más significativos que se heredan. A menudo, también, son los que más polémicas y disputas provocan entre los herederos, ya que al ser bienes de características concretas y de alto valor, necesitan un tratamiento diferente al de los demás bienes.

Los inmuebles, como bienes indivisos, pasan a formar parte de una comunidad de bienes si el testador no ha especificado un reparto individualizado. En estos casos es necesario prestar atención a una serie de tareas imprescindibles:

• Identificación y evaluación de propiedades inmobiliarias: El primer paso es identificar todas las propiedades y realizar una evaluación precisa de su valor actual. Se puede realizar la valoración por comparación con otras propiedades de características similares o mediante tasador. Es imprescindible de cara a valorar toda la masa del difunto en su conjunto, y poder realizar una partición acorde a sus deseos.
• Documentación legal: La documentación legal relacionada con las propiedades debe estar en orden: títulos de propiedad, escrituras, hipotecas y cualquier otro documento relevante. En su defecto, puede retrasar el proceso de distribución de la herencia.
• Impuestos sobre sucesiones y plusvalías: Estos impuestos afectarán a la herencia y a veces es necesario pagar impuestos pendientes y pasados por alto, antes de transferir la propiedad a los herederos.
• Decisión sobre el futuro de las propiedades: Los herederos deben tomar decisiones sobre qué hacer con las propiedades inmobiliarias heredadas. Hay que plantearse la venta de la propiedad, la retención y alquiler, la distribución entre múltiples herederos o incluso la demolición en ciertos casos. Las decisiones deben basarse en consideraciones financieras, familiares y personales.
• Uso entre herederos: Si varios herederos comparten la propiedad de una propiedad inmobiliaria mediante comunidad de bienes, es necesario determinar cómo se disfrutará. Las opciones son las de disfrute por turnos, un heredero paga a los demás por su uso o el alquiler a terceros, opción más habitual.
• Actualización de documentos legales: Puede ser necesario actualizar los documentos legales relacionados con la propiedad, como las escrituras, para reflejar los cambios en la propiedad como resultado de la herencia. No es urgente si la propiedad no se va a vender a corto o medio plazo.
• Gestión y mantenimiento: Las propiedades deben mantenerse y gestionarse mientras se decide el destino de una propiedad inmobiliaria. Es necesario atender reparaciones, gastos de comunidad, impuestos municipales como el IBI, etc.
• Venta. Si finalmente los herederos optan por la enajenación a un tercero de la propiedad, se debe tomar una determinación respecto a su precio de venta, quién será el encargado del proceso comercial o si se delegará en una empresa inmobiliaria, recopilar todos los documentos necesarios y realizar las acciones pertinentes como por ejemplo solicitar el certificado de eficiencia energética o una nota simple en el Registro de la Propiedad, etc.
• Venta a uno de los herederos. Una de las opciones a considerar es que uno de los herederos pague a los demás su parte y adquiera la propiedad completa del inmueble. Esto se realiza mediante la consolidación de pleno dominio, nunca mediante una venta convencional, pues se elevarían sensiblemente los impuestos a pagar.

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David Fernández García, es abogado especialista en Herencias con número colegiado ICAM: 104099.