Extinción de condominio entre hermanos: cómo quedarse la casa heredada

Cuando varios hermanos son dueños de una misma casa, normalmente por herencia, y uno quiere quedársela pagando a los demás, la operación se llama extinción de condominio. Bien planteada, es la salida más barata y rápida para deshacer un proindiviso. Mal planteada, puede costar impuestos que no tocaban.

Lo esencial

• Uno de los hermanos se adjudica la casa entera y paga a los demás el valor de su parte en dinero.
• No es una compraventa: no tributa por Transmisiones Patrimoniales cuando la cosa es indivisible y la compensación se ajusta al valor de las cuotas.
• Importa mucho si la casa todavía forma parte de la herencia sin repartir o si ya se adjudicó en proindiviso: el tratamiento fiscal no es el mismo.
• Si no hay acuerdo, cualquiera de los hermanos puede pedir la división judicial, que en una vivienda suele terminar en venta (art. 404 del Código Civil).

Dos situaciones distintas

La casa todavía está en la herencia

Si la herencia no se ha repartido, no hay condominio en sentido estricto sino comunidad hereditaria. Lo que se hace entonces es una partición en la que la casa se adjudica a un heredero y este compensa en dinero a los demás (art. 1062 CC). El exceso de adjudicación inevitable, porque la casa no se puede dividir, no tributa por Transmisiones Patrimoniales. Y según doctrina reciente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (sentencia de 30 de septiembre de 2024), tampoco por Actos Jurídicos Documentados. Es, en general, el momento fiscalmente más favorable para hacerlo.

La casa ya se adjudicó en proindiviso

Si en la escritura de herencia se adjudicó la casa a todos por partes, ya existe un condominio ordinario. Su extinción con adjudicación a uno tampoco tributa por Transmisiones Patrimoniales, pero sí, con carácter general, por Actos Jurídicos Documentados. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de 9 de octubre de 2018), la base es el valor de la parte que se adquiere, no el de toda la casa. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 0,75 %.

Otros impuestos

• IRPF: la división de la cosa común no supone alteración patrimonial (art. 33.2 de la Ley del IRPF), siempre que cada uno reciba el valor de su cuota. Quien se queda la casa conserva las fechas y valores de adquisición originales. Si se pactan valores muy por encima o por debajo del real, Hacienda puede ver una ganancia o una donación encubierta.
• Plusvalía municipal: la doctrina mayoritaria y los tribunales consideran que la extinción de condominio no es una transmisión sujeta, porque cada comunero ya era dueño. El impuesto se pagará cuando se venda en el futuro, tomando como inicio la fecha de adquisición original.

Cómo se hace

1. Tasación o valoración acordada. El precio de la compensación debe responder al valor real. Es donde más se discute, así que conviene que sea objetivo.
2. Hipoteca, si la hay. El banco tiene que aceptar que el hermano que se queda la casa asuma la deuda y libere a los demás. Sin ese consentimiento, los que salen siguen obligados frente al banco.
3. Escritura ante notario, con el pago de la compensación en el acto.
4. Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si no hay acuerdo

Nadie está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 CC). Si la casa sigue en la herencia, la vía es el contador-partidor dativo o la división judicial de la herencia. Si ya es un condominio ordinario, la acción de división de la cosa común. En ambos casos, si nadie se la queda pagando a los demás, la vivienda se vende y se reparte el precio. Ver heredero que no quiere vender la casa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obligar a mi hermano a venderme su parte?

No directamente. Lo que se puede forzar es la división; en ella, cualquiera puede ofrecer quedarse la casa compensando a los demás, y si no hay acuerdo, se vende.

¿Y si tenemos dos casas?

Se puede adjudicar una a cada hermano y compensar la diferencia en dinero. Hay que calcular bien los valores, porque si la compensación no es inevitable puede tributar.

¿Qué pasa si uno de los hermanos vive en la casa?

Que no tiene más derecho que los demás a quedársela, aunque suele ser el candidato natural a la adjudicación. Ver coheredero que usa la casa en exclusiva.

Más sobre la vivienda heredada

• Venta de una casa con varios herederos
• Casa del pueblo o de vacaciones heredada
• ¿Qué precio del piso debe constar en la escritura?

En DF Abogados preparamos la adjudicación de la casa a uno de los hermanos con el menor coste fiscal posible y, si no hay acuerdo, tramitamos la división. Consulte nuestro servicio de casa heredada bloqueada o cuéntenos su caso. Teléfono 911 295 448.

Texto revisado por David Fernández García, abogado del ICAM (n.º 104099), en octubre de 2026. Información general que no sustituye al estudio de un caso concreto.