Heredero que no quiere vender la casa: qué pueden hacer los demás

Es una de las situaciones más habituales en las herencias: varios hermanos heredan una casa, todos quieren venderla menos uno, y ese uno no firma. A veces vive en ella, a veces tiene un apego sentimental y a veces simplemente usa la firma para presionar. La buena noticia es que nadie está obligado a seguir siendo copropietario contra su voluntad.

En resumen

• Para vender la casa entera hace falta la firma de todos los herederos (art. 397 del Código Civil). Un solo heredero puede bloquear la venta, pero no puede bloquearla para siempre.
• Ningún heredero está obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera puede pedir el reparto en cualquier momento (arts. 400 y 1051 CC).
• Las vías, de menor a mayor coste: negociación con una propuesta por escrito, compra de la parte del que se niega, contador-partidor dativo, división judicial y, al final, subasta.
• Si el que se niega vive en la casa, eso no le da más derecho que a los demás. Ver coheredero que usa la casa en exclusiva.

Por qué un heredero puede bloquear la venta

Mientras la herencia no se reparte, la casa pertenece a todos los herederos en comunidad. Vender es un acto de disposición y exige el consentimiento de todos (art. 397 CC). Las decisiones de administración, como alquilarla, se toman por mayoría de cuotas (art. 398 CC), pero la venta no. Por eso basta un heredero en contra para que el notario no pueda autorizar la escritura.

Las salidas, de menor a mayor coste

1. Negociar con datos y por escrito

Muchos bloqueos se resuelven cuando el heredero que se niega ve una tasación, el reparto de gastos que está acumulando y lo que le costaría un procedimiento. Una propuesta escrita, con plazo para contestar, sirve además como prueba de buena fe si después hay que ir al juzgado.

2. Que uno compre la parte del otro

Si el que se niega quiere quedarse la casa, la salida natural es que la adquiera pagando a los demás su parte. Si es al revés, los demás pueden comprarle la suya. Hecho dentro de la partición, se adjudica la casa a uno y este compensa a los demás en dinero (art. 1062 CC). Ver extinción de condominio entre hermanos.

3. Contador-partidor

Si el testamento nombró un contador-partidor, él puede hacer el reparto sin que firmen todos (art. 1057 CC). Si no lo hay, los herederos que representen al menos el cincuenta por ciento del haber hereditario pueden pedir al notario o al letrado de la Administración de Justicia que nombre un contador-partidor dativo. Su partición necesita aprobación, salvo que la confirmen todos los herederos.

4. División judicial de la herencia

Cualquier heredero puede pedir al juzgado que haga el inventario y el reparto (arts. 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si la casa no admite división y nadie se la queda pagando a los demás, basta que un heredero pida la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que se haga así (art. 1062 CC). La subasta suele dar un precio inferior al de mercado, y precisamente por eso funciona como incentivo para pactar. Ver división judicial de la herencia.

5. Vender solo la propia parte

Es posible, pero el mercado para una cuota indivisa es pequeño y el precio, bajo. Además, si se vende a un extraño antes del reparto, los demás herederos pueden quedarse con ella por el mismo precio en el plazo de un mes (art. 1067 CC). Ver vender su parte de la herencia.

Si la casa ya está repartida en proindiviso

Si en la escritura de herencia se adjudicó la casa a todos los hermanos por partes iguales, ya no es comunidad hereditaria sino un condominio ordinario. La vía entonces es la acción de división de la cosa común: si la casa no se puede dividir y los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio (arts. 400 y 404 CC).

Mientras tanto: gastos y uso

• Todos los herederos pagan los gastos según su cuota: IBI, comunidad, seguro, reparaciones necesarias (art. 395 CC).
• Si el heredero que se niega vive en la casa, los demás pueden requerirle para que permita el uso o para que pague, y, si no lo hace, plantear el reparto. Según la sentencia del Tribunal Supremo 701/2026, durante la indivisión las cantidades que se reclamen por el uso benefician a la comunidad hereditaria, no a un heredero en particular.
• El Impuesto de Sucesiones tiene plazo propio: el pleito lo suspende, la simple negativa a firmar no. Ver Sucesiones y pleito.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obligar a mi hermano a vender la casa heredada?

No a firmar una venta concreta, pero sí a salir de la comunidad: mediante el contador-partidor dativo o la división judicial, que pueden acabar en la adjudicación a uno con compensación o en la venta en subasta.

¿Cuánto tarda la división judicial?

Depende del juzgado y, sobre todo, de si el otro heredero se opone al inventario o al reparto. Ver cuánto tarda la división judicial. Conviene saber que muchos procedimientos terminan en acuerdo antes de llegar a la subasta.

¿Quién paga el procedimiento?

Los gastos comunes de la partición se pagan con cargo a la herencia (art. 1064 CC); los honorarios de abogado y procurador de cada parte, en principio, cada uno los suyos. Ver cuánto cuesta un juicio de herencia.

Otros conflictos entre herederos

• Cómo resolver el bloqueo de una herencia
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• El viudo usufructuario no quiere vender

En DF Abogados nos ocupamos de casas heredadas bloqueadas: requerimos al heredero que se niega, negociamos la salida y, si hace falta, pedimos el contador-partidor dativo o la división judicial. Consulte nuestro servicio de casa heredada bloqueada o cuéntenos su caso. Llámenos al 911 295 448 (o WhatsApp 644 99 09 84).

Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 13 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.