La venta de una casa heredada es un proceso que se puede complicar si hay varias voluntades coexistiendo. Suele ser el caso de varios hermanos en los que unos desean vender y otros alquilar, incluso alguno de los herederos usa la casa para beneficio propio con la oposición de las demás partes. Ya sea que esté planeando vender una propiedad heredada o investigando cómo hacerlo en el futuro, esta guía práctica le proporcionará una visión general de los pasos clave que debe seguir y los aspectos importantes a tener en cuenta.

1. Confirmar la propiedad de la casa

El primer paso es comprobar que todo esté en orden desde el punto de vista legal. Es decir, que la propiedad pertenezca al fallecido, determinado las posibles cargas, ya sea en forma hipotecaria u otros derechos como el usufructo. Lo más recomendables es averiguar el paradero de la escritura de la casa y solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente.

2. Obtener certificados legales del fallecido

Se trata del certificado de defunción y el de últimas voluntades, que serán necesarios para los siguientes trámites. Especialmente este último, da acceso al testamento autorizado, o verificará su inexistencia, que determinará la sucesiva propiedad del inmueble.

3. Impuestos

Es necesario liquidar los impuestos de Sucesiones y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos conocido vulgarmente como plusvalías. Constituyen otros pasos necesarios para poder heredar la casa objeto de venta.

4. Presentación de testamento o declaración de herederos

Si el Certificado de Actos de Última Voluntad declara la existencia de testamento, este será el documento clave para seguir con la herencia. En su defecto, se deberá obtener una declaración de herederos ante notario, que certificará quiénes son los herederos legales de la propiedad. Esto es necesario antes de proceder con la venta.

De este modo, el notario otorgará la propiedad a los herederos testamentarios o legales. A continuación, con el acta notarial correspondiente se podrá inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En el caso de heredero único, todo se simplifica, porque la escritura pública notarial se podrá sustituir por un documento privado autorizado notarialmente, mucho más económico. Sirve para la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

5. Acuerdo entre los coherederos

Lo aconsejable es buscar un acuerdo entre los herederos para decidir el futuro del inmueble heredado. A no ser que el testador haya especificado la propiedad individual de una casa, lo normal es que se forma una comunidad de bienes en las que algunas decisiones deben tomarse por unanimidad y otras por mayoría. Por ejemplo, para alquilar el inmueble es necesario la aprobación por parte de la mayoría de las cuotas. Para vender el inmueble es precisa la unanimidad.

6. ¿Qué pasa si un hermano no quiere vender la casa heredada?

En este caso existen dos opciones:

• Realizar una extinción del condominio, separándose la copropiedad del inmueble. Suele acabar en venta mediante subasta judicial, en la que se suele obtener como máximo la mitad de la valoración de mercado de la casa.
• Venta de proindiviso. Ante el bloqueo de la venta, un heredero o varios, pueden vender a una empresa que compran herencias la parte o partes correspondientes. También se obtendrá un precio sensiblemente inferior al del mercado. Además la ubicación y características deben ser evaluadas por la empresa.
• Si uno de los herederos tiene la posesión de la casa, es decir, la usa para uso propio, es necesario mostrar manifiestamente la oposición de los demás a ese uso mediante requerimiento notarial. Condición previa para iniciar el proceso de deshaucio.

7. Anuncio, negociación y venta

Si hubo acuerdo entre los herederos, la venta seguirá los cauces normales de cualquier venta inmobiliaria. Suele ser frecuente que los herederos acepten precios más bajos ya que desean obtener liquidez inmediata. No es aconsejable, ya que con cierta paciencia se pueden obtener precios óptimos.

Es necesario acudir a una agencia inmobiliaria o realizar la venta directamente, a través de anuncios en las plataformas más conocidas. A partir de ahí, se continúa con la negociación y la venta final ante notario.

Puede confiar en Herencias.es, tanto para la gestión de su herencia como para la venta de su inmueble heredado. Póngase en contacto con nosotros y le asesoraremos en cualquier trámite de herencias que necesite.

David Fernández García, es abogado especialista en Herencias con número colegiado ICAM: 104099.