¿Qué precio del piso debe constar en la escritura de herencia?

Al firmar la escritura de herencia hay que poner un valor a cada inmueble. Mucha gente pregunta cuál: el catastral, el de la última compra, el que diga una tasación. La respuesta tiene un mínimo fijado por ley y, por encima de ese mínimo, una decisión que conviene tomar pensando en lo que se hará después con el piso.

El mínimo: el valor de referencia del Catastro

Desde el 1 de enero de 2022, la base del Impuesto sobre Sucesiones de un inmueble es su valor de referencia del Catastro, salvo que se declare uno mayor (art. 9 de la Ley 29/1987, tras la Ley 11/2021). Si se declara por debajo, Hacienda aplicará el de referencia. Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral.

El valor de referencia no es el valor catastral que aparece en el recibo del IBI: suele ser bastante más alto y pretende aproximarse al de mercado.

¿Y si el piso vale más?

Aquí está la decisión. El valor que se declara en la herencia será, en principio, el valor de adquisición de los herederos cuando vendan (art. 36 de la Ley del IRPF). Cuanto más bajo se declare, mayor será la ganancia sobre la que tributarán al vender.

En la Comunidad de Madrid, los hijos, el cónyuge y los padres aplican una bonificación del 99 % en Sucesiones. Para ellos, declarar el valor real de mercado, apoyado en una tasación, apenas encarece Sucesiones y puede ahorrar bastante IRPF si el piso se vende pronto. Para hermanos, sobrinos y tíos la bonificación es menor y el cálculo hay que hacerlo con números.

Un límite: el valor de adquisición en el IRPF no puede exceder el valor de mercado. Si se infla sin base, Hacienda puede no admitirlo. Una tasación de la fecha del fallecimiento es la mejor justificación.

Cuando hay varios herederos

El valor de la escritura también sirve para repartir. Si un hermano se queda el piso y compensa a los demás, a todos les interesa que el valor sea el real: al que lo recibe, para su futura venta; a los demás, porque la compensación se calcula sobre él. Es una de las discusiones más frecuentes cuando hay conflicto, y suele resolverse con una tasación aceptada por todos. Ver extinción de condominio entre hermanos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner el valor catastral del recibo del IBI?

No como base de Sucesiones: el mínimo es el valor de referencia. Si el inmueble no lo tiene, la base es el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.

¿El valor de la escritura afecta a la plusvalía municipal?

En el método de cálculo por la ganancia real sí, porque se compara el valor de adquisición con el de transmisión. En el método objetivo se parte del valor catastral del suelo. Ver plusvalía municipal en Madrid.

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Si va a vender el piso heredado o hay discusión entre herederos sobre su valor, conviene fijarlo bien desde la escritura. Escríbanos o llame al 911 295 448 (WhatsApp 644 99 09 84).

Texto revisado por David Fernández García, abogado del ICAM (n.º 104099), en octubre de 2026. Información general que no sustituye al estudio de un caso concreto.