El viudo usufructuario no quiere vender la casa: qué pueden hacer los hijos

Fallece uno de los padres, los hijos heredan la casa, pero el padre o la madre que sobrevive tiene el usufructo y no quiere vender. Los hijos son propietarios, pero no pueden usar la casa ni venderla libre de cargas. Es un conflicto delicado porque mezcla derecho y familia.

Respuesta rápida

• El usufructo da al viudo el derecho a usar la casa o a cobrar sus rentas mientras viva. Los hijos tienen la nuda propiedad.
• Los hijos no pueden obligar al viudo a vender ni a dejar la casa. Pueden vender su nuda propiedad, pero a un precio muy inferior.
• Viudo e hijos pueden acordar conmutar el usufructo por una renta, unos bienes o un capital; si no hay acuerdo, cabe pedirlo al juez en los casos de la legítima (art. 839 del Código Civil).
• Vender todos juntos suele ser lo más rentable, y la parte del viudo mayor de 65 años que vende su vivienda habitual está exenta de IRPF.

De dónde sale el usufructo del viudo

• Por ley: el viudo con hijos tiene la legítima en usufructo del tercio de mejora (art. 834 CC).
• Por testamento: es muy habitual el usufructo universal a favor del viudo, a menudo con la llamada cautela socini, que obliga a los hijos a elegir entre aceptarlo o quedarse solo con su legítima estricta.
• Por gananciales: si la casa era ganancial, la mitad ya era del viudo en pleno dominio. El usufructo recae, en su caso, sobre la mitad que heredan los hijos.

Conviene leer el testamento y la escritura de herencia antes de plantear nada: lo que pueden hacer los hijos depende de dónde viene el usufructo y sobre qué parte recae.

Lo que puede y no puede hacer cada uno

El viudo usufructuario

• Vivir en la casa o alquilarla y cobrar la renta.
• Pagar los gastos ordinarios, las reparaciones ordinarias y el IBI (arts. 500 y 504 CC).
• No puede vender la casa entera ni hacer obras que alteren su forma o sustancia.

Los hijos nudo propietarios

• Pagar las reparaciones extraordinarias (art. 501 CC).
• Vender su nuda propiedad o hipotecarla, sin necesidad del consentimiento del viudo.
• No pueden usar la casa ni obligar al viudo a salir de ella.

Las salidas

1. Venta conjunta

Si el viudo acepta, se vende la casa entera y el precio se reparte entre usufructo y nuda propiedad. El valor del usufructo vitalicio se calcula, a efectos fiscales, restando de setenta la edad del usufructuario, con un mínimo del diez por ciento (art. 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones). Así, a un viudo de 80 años le corresponde un diez por ciento del valor de la parte sujeta al usufructo. Las partes pueden pactar otro reparto, pero esa es la referencia habitual.

2. Conmutación del usufructo

Los herederos pueden pagar al viudo su usufructo asignándole una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo, de mutuo acuerdo o, en su defecto, por mandato judicial (art. 839 CC). Esta posibilidad legal se refiere al usufructo de la legítima; si el usufructo procede del testamento, hay que estar a lo que este disponga.

3. Venta de la nuda propiedad

Los hijos pueden vender su nuda propiedad sin el viudo, pero el mercado paga por ella bastante menos que por el pleno dominio, porque el comprador no podrá usar la casa hasta que se extinga el usufructo.

4. División, cuando hay partes en pleno dominio

Cuando la casa pertenece en parte al viudo en pleno dominio, por gananciales, y en parte a los hijos, la posibilidad de forzar la división respetando el usufructo es una cuestión técnica que conviene estudiar caso por caso antes de plantearla.

Cuando el problema es otro

• La casa se deteriora: si el usufructuario no cuida la casa como un buen padre de familia, los nudo propietarios pueden reclamar.
• El viudo vive en una residencia: el usufructo sigue existiendo y puede alquilar la casa para pagarla. Puede ser un buen momento para plantear la venta conjunta.
• Hay dudas sobre su capacidad: si el viudo necesita apoyo para decidir, puede ser necesario acudir a las medidas de apoyo de la Ley 8/2021 antes de firmar nada.

Preguntas frecuentes

¿Puede el viudo vender su usufructo?

Sí, puede transmitirlo o renunciar a él, aunque se extinguirá en todo caso con su fallecimiento.

¿Y si el viudo vuelve a casarse?

El usufructo legal no se pierde por contraer nuevas nupcias. Un usufructo testamentario puede estar sujeto a esa condición si el testamento lo establece.

¿Quién paga el IBI?

El usufructuario, como contribución anual que grava los frutos (art. 504 CC).

Otros conflictos entre herederos

• Heredero que no quiere vender la casa
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Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 13 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.