Casa del pueblo o de vacaciones heredada: cuando los hermanos no se ponen de acuerdo

La casa del pueblo o el apartamento de la playa donde la familia ha pasado todos los veranos es, muchas veces, el bien que más discusiones provoca en una herencia. Vale menos que la vivienda principal, pero tiene un valor sentimental enorme, todos quieren usarla y nadie quiere pagarla.

Respuesta rápida

• Mientras no se reparte la herencia, la casa es de todos los herederos; ninguno puede usarla en exclusiva sin acuerdo (art. 394 del Código Civil).
• El uso por turnos y el reparto de gastos pueden pactarse, pero conviene ponerlo por escrito.
• Si uno quiere quedársela, puede adjudicársela pagando a los demás su parte en dinero (art. 1062 CC).
• Si nadie puede o quiere quedársela, se vende; y si no hay acuerdo, cualquiera puede forzar la división.

El problema típico

Varios hermanos heredan la casa de vacaciones. Mientras vivían los padres, ellos decidían quién iba y cuándo. Ahora nadie manda: unos la usan todo el verano, otros nunca van pero pagan el IBI y la comunidad, y alguien propone venderla mientras otro se niega por razones sentimentales. Si no se ordena pronto, la casa se deteriora, los gastos se acumulan y la relación familiar también.

Las opciones, de más a menos amistosa

1. Mantenerla en común con reglas claras

Puede funcionar si todos quieren conservarla. Lo importante es firmar un acuerdo que fije turnos de uso, reparto de gastos, quién se ocupa del mantenimiento y qué pasa si uno quiere salir. Sin ese acuerdo, el que más la usa acaba siendo el que menos quiere vender.

2. Que uno se la quede pagando a los demás

Si un heredero quiere conservarla y tiene liquidez, se le adjudica en la partición pagando a los demás el exceso en dinero (art. 1062 CC). Es la extinción de condominio en su versión hereditaria. No tributa como una compraventa y, según doctrina reciente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, cuando el exceso es inevitable por ser la casa indivisible, tampoco por Actos Jurídicos Documentados. Conviene calcularlo antes de firmar.

3. Venderla y repartir el dinero

Elimina el conflicto de fondo. Exige ponerse de acuerdo en el precio y en quién gestiona la venta; ver venta de una casa con varios herederos.

4. Alquilarla

Es una decisión de administración que se toma por mayoría de cuotas (art. 398 CC). Aporta ingresos, pero nadie podrá usarla, así que en la práctica solo convence a quien no la quiere para sí.

5. Si no hay acuerdo

Nadie está obligado a seguir en la comunidad (arts. 400 y 1051 CC). Cualquiera puede pedir el reparto mediante un contador-partidor dativo o la división judicial; y si nadie se adjudica la casa pagando a los demás, basta que uno pida la subasta con licitadores extraños para que así se haga (art. 1062 CC). La subasta suele dar un precio bajo, por eso funciona como incentivo para pactar.

Preguntas frecuentes

Mi hermano la usa todos los veranos y yo pago la mitad de los gastos. ¿Es justo?

Todos los herederos deben pagar los gastos según su cuota, aunque no la usen (art. 395 CC). Lo que no puede hacer él es impedirle a usted usarla. Si eso ocurre, hay que requerírselo y, si persiste, plantear el reparto. Ver coheredero que usa la casa en exclusiva.

¿Puedo vender solo mi parte?

Sí, pero si la vende a un extraño antes del reparto, sus coherederos pueden quedársela por el mismo precio en el plazo de un mes (art. 1067 CC).

¿Y si la casa está en otra comunidad autónoma?

El Impuesto de Sucesiones se rige por la residencia del fallecido, no por la ubicación de la casa. Ver inmuebles en varias comunidades.

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En DF Abogados ordenamos estas situaciones: redactamos el acuerdo de uso, preparamos la adjudicación a uno de los herederos o la venta y, si no hay acuerdo, tramitamos la división. Consulte nuestro servicio de casa heredada bloqueada o cuéntenos su caso. También puede llamarnos al 911 295 448 o escribirnos por WhatsApp al 644 99 09 84.

Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 13 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.