Gestión de los inmuebles de la herencia

Mientras la herencia no se reparte, los pisos, locales y terrenos heredados pertenecen a todos los herederos a la vez, cada uno con su cuota. Esa situación puede durar meses o años, y en ese tiempo hay que pagar el IBI y la comunidad, decidir si se alquila, quién lo usa y qué se hace con las rentas. Estas son las reglas y las decisiones prácticas.

En resumen

• Antes del reparto, los inmuebles están en comunidad hereditaria: son de todos, en proporción a su cuota.
• Los actos de administración (alquilar a corto plazo, contratar reparaciones) se deciden por mayoría de cuotas (art. 398 del Código Civil).
• Vender, hipotecar o hacer cambios de fondo exige unanimidad (art. 397 CC).
• Todos deben contribuir a los gastos de conservación en proporción a su cuota (art. 395 CC).
• Nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir la división (art. 400 CC).

Primeros pasos tras el fallecimiento

1. Localizar los inmuebles. Pida una nota de localización al Registro de la Propiedad y consulte la Sede Electrónica del Catastro. Revise escrituras, recibos de IBI y cargos domiciliados.
2. Comprobar cargas. La nota simple del Registro indica si hay hipotecas, embargos o usufructos. Si hay hipoteca, lea herencia de hipoteca.
3. Asegurar el inmueble. Mantenga el seguro de hogar en vigor, corte o mantenga suministros según convenga y cambie cerraduras si hay riesgo.
4. Valorarlo. La valoración sirve para el reparto y para los impuestos. Para Sucesiones, el valor mínimo suele ser el valor de referencia del Catastro.

Quién decide: mayoría o unanimidad

La herencia indivisa se rige, en lo no previsto, por las normas de la comunidad de bienes (arts. 392 y siguientes CC). En la práctica:

• Administración ordinaria: pagar gastos, hacer reparaciones necesarias, alquilar con contratos habituales o nombrar un administrador. Basta la mayoría de cuotas; si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, cualquiera puede acudir al juez (art. 398 CC).
• Actos de disposición: vender, hipotecar, donar o hacer obras que alteren el inmueble. Requieren el acuerdo de todos (art. 397 CC). Los arrendamientos de larga duración pueden equipararse a actos de disposición y exigir también unanimidad.

Gastos, rentas y uso de los inmuebles

Cada heredero debe pagar su parte de los gastos de conservación: IBI, comunidad, seguro y reparaciones necesarias (art. 395 CC). Si uno los adelanta, puede reclamar a los demás su parte o compensarla en el reparto. Guarde justificantes de todo.

Las rentas de un alquiler se reparten en proporción a las cuotas. Y si un heredero usa la vivienda en exclusiva sin acuerdo de los demás, estos pueden reclamarle una compensación: lo explicamos en qué pasa cuando un coheredero usa en exclusiva una casa.

Impuestos durante la indivisión

• Sucesiones: cada heredero liquida su parte en los seis meses siguientes al fallecimiento (prorrogables seis meses más si se pide en los cinco primeros).
• Plusvalía municipal: también en seis meses, prorrogables. Ver plusvalía en Madrid.
• IBI: lo paga quien sea titular a 1 de enero; conviene cambiar la titularidad en el Catastro.
• IRPF: si el inmueble está vacío, cada heredero imputa una renta presunta por su cuota; si está alquilado, declara su parte del rendimiento.

Cómo salir de la comunidad

La indivisión no puede imponerse indefinidamente: cualquier heredero puede pedir la partición en cualquier momento, salvo que el testador la haya prohibido expresamente (arts. 400 y 1051 CC). Las salidas habituales son:

• Adjudicar cada inmueble a un heredero, compensando en dinero a los demás.
• Vender y repartir el precio. Ver vender un piso heredado.
• Comprar la cuota de otro heredero, que tiene preferencia frente a extraños por el retracto de coherederos (art. 1067 CC).
• Si no hay acuerdo, división judicial. Si el inmueble no admite división, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC). Ver cuánto tarda una división judicial.

Preguntas frecuentes

Uno de los herederos no quiere pagar el IBI ni la comunidad. ¿Qué hacemos?

Páguelo quien pueda, para evitar recargos o embargos, y guarde los justificantes. La parte del que no paga se le puede reclamar o descontar de lo que reciba en el reparto.

¿Puede un heredero alquilar el piso sin permiso de los demás?

No, si no tiene la mayoría de cuotas. Un alquiler sin mayoría puede impugnarse, y las rentas cobradas pertenecen a todos.

¿Puedo vender mi parte a un tercero?

Sí, puede vender su cuota en la herencia, pero los demás coherederos podrán quedarse con ella pagando el mismo precio en el plazo de un mes desde que se les comunique (art. 1067 CC).

Más sobre inmuebles heredados

• Un heredero no quiere vender el piso
• Qué precio del piso debe constar en la escritura de herencia
• Herencia de terrenos

Como despacho de herencias en Madrid, llevamos este tipo de asuntos a diario. Si van a vender o adjudicar un inmueble heredado, consulte nuestro servicio de compraventa de inmuebles heredados.

En DF Abogados organizamos la administración de los inmuebles heredados, reclamamos gastos y rentas entre herederos y, si no hay acuerdo, tramitamos la división. Consulte nuestro servicio de división judicial de herencia. Llámenos al 911 295 448 (o WhatsApp 644 99 09 84) para concertar una cita previa. Estamos en Madrid, en la calle de los Hermanos Bécquer 7, cuarta planta.

Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 1 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.