Venta de casa con varios herederos

Cuando la propiedad de una casa o piso recae en varias personas vía herencia son necesarias varias consideraciones para evitar problemas en el futuro. En esta situación se habrá creado tras el reparto una comunidad de bienes, en este caso una comunidad hereditaria. Incidimos en este punto en que en el reparto o partición hereditaria conviene maximizar los porcentajes de cada propiedad por heredero. Esto es, que si un existen por ejemplo tres herederos, y tres viviendas, es preferible que cada uno ostente la propiedad de cada inmueble en vez de la tercera parte de cada una. Esto es posible negociando en el acuerdo de partición a no ser que el testamento imponga un reparto determinado.

Tenemos que abordar dos escenarios diferentes: cuando existe paz, acuerdo y voluntad de entendimiento entre las partes, y cuando ocurre el caso contrario.

Entendimiento entre los herederos

Si existe voluntad de entendimiento entre las partes será fácil llegar a un acuerdo siempre que se respeten los intereses de cada miembro de la comunidad. Esto en cuanto a un reparto justo y maximizando el cumplimiento de los deseos de cada parte. De lo contrario, nacerán polémicas y discusiones

En este sentido, debe existir acuerdo sobre el hecho de poner en venta el inmueble. Si se alcanza ese acuerdo, debe decidirse si los herederos serán activos en la venta -lo gestionarán directamente- o lo pondrán en manos de una o varias agencias inmobiliarias. También, debe haber acuerdo sobre la horquilla de precios que se puede aceptar por la vivienda. Es sabido que en aras a obtener liquidez con urgencia y quitarse problemas de encima, cuando una propiedad está en varias manos, se tiende a ser muy flexible en aceptar precios bajos. Esto supone un error porque con paciencia se puede obtener un mayor rendimiento para todos.

No está de más nombrar un representante de los herederos para que decida e intervenga en asuntos menores como facilitar llaves, aportar documentos o canalizar ofertas hacia los demás herederos. Eso sí, a la hora de las grandes decisiones como la aceptación de ofertas, debe hacerse de total acuerdo.

Polémica entre herederos

En este caso, lo más aconsejable es que exista un abogado o varios que medien entre las partes. Es muy complicada la gestión de las herencias, lo que incluye a sus propiedades inmobiliarias, si existen intereses dispares.

Por tanto, nuestro consejo es que se lleve todo de la forma más profesional posible, con neutralidad y datos objetivos:

• Tasación del valor de la casa por profesionales.
• Gestión por parte de una agencia inmobiliaria.
• Mediación y consejo profesional en la aceptación de una oferta
• Gestión profesional en los trámites oficiales de venta, con final en la firma de escritura ante notario.

En un clima de polémica y desconfianza, insistimos en que lo preferible es dejar en manos de profesionales la gestión de la manera más aséptica y equidistante. Un abogado especializado como nuestros letrados especializados en derecho sucesorio de DF Madrid procurarán la satisfacción de todas las partes procurando un acuerdo global.

Casos especiales

Existen escenarios concretos que exigen medidas adicionales. Puede ser el caso en el que uno de los herederos se ha atribuido por su cuenta la posesión y uso de la vivienda, y se niega a abandonarla. Esto, lógicamente, impide la venta. Lo primero a hacer es enviar al ocupante un requerimiento notarial o vía burofax de oposición al uso por parte de los demás propietarios. A partir de ahí se puede iniciar un proceso de desahucio o una negociación entre las partes.

Otro escenario es cuando hay divergencia entre el uso futuro del inmueble. Unos herederos pueden pretender mantener la vivienda para usos futuros propios o de sus hijos. Otra opción es que unos herederos quieran alquilar y otros vender. En este caso se ha de atener a lo que diga la mayoría. Los que no estén de acuerdo pueden forzar una división judicial. Este camino no suele aconsejarse: cuando el bien es indivisible y no hay acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios indemnizando a los demás, la salida es la venta y, en su caso, la subasta, donde el precio alcanzado acostumbra a situarse por debajo del de mercado, si bien el resultado depende de las circunstancias del inmueble y del momento en que se celebre.

Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda con varios herederos

¿Se puede vender una vivienda heredada si un heredero se opone?

No directamente: la venta del inmueble en proindiviso exige el acuerdo de todos los copropietarios (artículo 397 del Código Civil). Lo que sí puede hacer cualquiera de ellos es ejercitar la acción de división de cosa común (artículo 400), que fuerza la salida de la copropiedad.

¿Qué ocurre si la vivienda no se puede dividir?

Cuando el bien es esencialmente indivisible y los copropietarios no convienen en adjudicarlo a uno de ellos indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio, en su caso en pública subasta (artículo 404 del Código Civil). El precio de subasta suele quedar por debajo del de mercado, de modo que casi siempre conviene cerrar un acuerdo antes.

¿Puede un heredero vender solo su parte?

Cada copropietario puede disponer de su cuota (artículo 399 del Código Civil). Ahora bien, si vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición, los coherederos pueden subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio dentro del mes siguiente a que se les comunique la venta (artículo 1067).

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Siempre recomendamos que intervenga un abogado profesional especializado en derecho sucesorio. En DF Abogados podemos gestionar su herencia, exista o no acuerdo entre herederos, para maximizar su valor y rendimiento. Contacte con nosotros al teléfono 911 295 448 (o WhatsApp 644 99 09 84).

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David Fernández García es Abogado inscrito en el ICAM con número 104099.