Venta de una casa con varios herederos: qué hacer si uno no quiere vender

Cuando varios hermanos heredan una casa, venderla parece sencillo: se ponen de acuerdo, buscan comprador y se reparten el dinero. Muchas veces es así. Pero basta con que uno no quiera vender, quiera quedarse a vivir en ella o no esté de acuerdo con el precio para que la casa se quede parada durante años, generando gastos para todos. Explicamos cómo se vende una casa con varios herederos cuando hay acuerdo y qué salidas existen cuando no lo hay.

En resumen

• Para vender la casa entera hace falta la firma de todos los herederos (art. 397 del Código Civil).
• Nadie está obligado a seguir en la copropiedad: cualquiera puede pedir la partición o la división (arts. 400 y 1051 CC).
• Si la casa no se puede dividir y nadie se la queda pagando a los demás, se vende; basta que un heredero pida la subasta con licitadores extraños (art. 1062 CC).
• Cada heredero puede vender su parte, pero los demás tienen un mes para quedársela por el mismo precio (art. 1067 CC).
• Casi siempre conviene más un acuerdo que una subasta, que suele adjudicar por debajo del valor de mercado.

Antes de vender: la casa todavía es de la herencia

Mientras la herencia no se ha repartido, la casa pertenece a la comunidad hereditaria: cada heredero tiene una cuota sobre el conjunto de la herencia, no un porcentaje de la casa. Para vender hay que aceptar la herencia y, normalmente, adjudicar la casa a los herederos en proindiviso en la misma escritura o en una previa. A partir de ahí, la casa queda en copropiedad ordinaria (condominio) y se rige por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

Si hay varias viviendas, conviene negociar en el reparto que cada heredero se quede una entera en lugar de un tercio de cada una. Se evitan muchos conflictos futuros.

Cuando todos están de acuerdo

• Precio. Fijen por escrito una horquilla de precio aceptable, a partir de una tasación o de una valoración de mercado.
• Quién gestiona. Decidan si venden directamente o con agencia, y nombren a uno de ustedes como interlocutor para visitas, llaves y documentos. Las decisiones importantes, como aceptar una oferta o firmar las arras, deben tomarse por todos.
• Documentación. Escritura de herencia, nota simple, certificado energético, IBI y comunidad al corriente. Ver vender un piso heredado.
• Impuestos. Cada heredero tributa en su IRPF por la ganancia de su parte, y la venta genera plusvalía municipal. Calcúlenlo antes de fijar el precio.

Cuando un heredero no quiere vender

Es una de las situaciones que más vemos y tiene salida. Por orden, de menor a mayor coste:

1. Negociar con datos

Una tasación independiente, el coste anual de mantener la casa (IBI, comunidad, seguro, suministros) y una propuesta concreta suelen mover más que la discusión familiar. Muchas veces el heredero que se opone en realidad quiere quedarse la casa: entonces la solución es que la compre pagando a los demás su parte (extinción de condominio).

2. Si uno vive en la casa

Si un heredero ocupa la casa en exclusiva sin título que lo justifique, los demás pueden requerirle y, si no hay acuerdo, pedir su desalojo por precario en beneficio de todos. Lo explicamos en qué pasa cuando un coheredero usa en exclusiva la casa.

3. Repartir sin unanimidad

Si la herencia aún no está repartida, los herederos que representen al menos la mitad pueden pedir al notario un contador-partidor dativo (art. 1057 CC). Si no, cualquiera puede pedir la división judicial de la herencia.

4. División de la casa y subasta

Si la casa ya está en copropiedad ordinaria, cualquier copropietario puede ejercer la acción de división de la cosa común (art. 400 CC). Una vivienda no se puede dividir físicamente, así que, si nadie se la adjudica pagando a los demás, se vende y se reparte el precio, en su caso en subasta pública (art. 404 CC). La subasta es la amenaza que más acuerdos produce, precisamente porque perjudica a todos.

5. Vender solo su parte

Quien no quiera esperar puede vender su cuota a un tercero, incluidas las empresas que compran proindivisos, normalmente con un descuento importante. Los demás coherederos pueden quedarse con esa cuota pagando lo mismo en el plazo de un mes (retracto de coherederos, art. 1067 CC). Ver venta de la cuota de una herencia.

Errores que más encarecen la venta

• Dejar pasar los años: los gastos y los impuestos corren igual, y la casa se deteriora.
• Aceptar la primera oferta baja para «quitarse el problema».
• Cambiar cerraduras o vaciar la casa sin acuerdo.
• Ir a la subasta sin haber hecho antes una propuesta de compra o de venta por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una vivienda heredada si un heredero se opone?

No directamente: vender la casa entera exige el acuerdo de todos (art. 397 CC). Pero cualquiera puede forzar la salida de la copropiedad mediante la partición o la acción de división, que termina en la adjudicación a uno o en la venta.

¿Qué ocurre si la vivienda no se puede dividir?

Se adjudica a uno de los herederos, que paga a los demás en dinero, o se vende y se reparte el precio (arts. 404 y 1062 CC). Basta que uno pida la subasta con licitadores extraños para que se haga así.

¿Puede un heredero vender solo su parte?

Sí (art. 399 CC). Si vende su derecho hereditario a un extraño antes del reparto, los demás coherederos pueden subrogarse en su lugar reembolsando el precio en el mes siguiente a que se les comunique (art. 1067 CC).

¿Quién paga los gastos mientras no se vende?

Todos los herederos, en proporción a su cuota (art. 395 CC), aunque uno solo use la casa.

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Revisado por David Fernández García, abogado colegiado n.º 104099 del ICAM. Última revisión: 13 de octubre de 2026. Este artículo ofrece información general y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.